Nel febbraio 2009, la Sala Costituzionale del Costa Rica ha annullato una legge che permetteva ai residenti di Cahuita e Puerto Viejo di intestarsi proprietà private all’interno della zona marittimo-terrestre del paese. Un plano catastrado (il rilievo topografico registrato che sta dietro un terreno) può avere origine proprio in una legge di quel tipo. Su questa costa, verificarlo non è una formalità.

Cosa certifica un plano catastrado

Un plano catastrado è un rilievo topografico esaminato e registrato dal Catastro Nacional, la sezione catastale del Registro Inmobiliario presso il Registro Nacional. Redatto e firmato da un geometra abilitato, fissa la posizione, i confini e la superficie di una proprietà in forma grafica e numerica. Non è il titolo stesso (la escritura). È la descrizione tecnica su cui il titolo si basa: la forma e la superficie che un acquirente sta effettivamente pagando.

Il valore del plano dipende da tre elementi: se corrisponde alla registrazione attuale, se rispetta la zona marittimo-terrestre e in base a quale legge è stato rilevato. L’ultima domanda riguarda in particolare Cahuita e Puerto Viejo.

Verifica rispetto alla registrazione attuale

La piattaforma del Registro Nacional, RNPDigital, permette di consultare una proprietà gratuitamente tramite il numero del plano catastale o il numero della finca (la proprietà). La ricerca richiede un account, aperto con un numero di identità o DIMEX. Il risultato mostra il proprietario registrato, la superficie in metri quadrati, i confini e il plano associato. Confrontare quel dato con il plano del venditore e con la escritura richiede un pomeriggio. Così emerge il problema più comune: un plano mai aggiornato dopo una successiva suddivisione o una modifica dei confini.

Una ricerca che non restituisce alcun plano catastrado per la finca è già una risposta di per sé. I confini non sono mai stati fissati da un rilievo, qualunque cosa dicano i documenti del venditore su dove finisce la proprietà.

Verifica rispetto alla zona marittimo-terrestre

La legge costaricana considera zona marittimo-terrestre i 200 metri verso l’interno a partire dalla linea di alta marea media. I primi 50 metri (la zona pubblica) non possono in nessun caso essere di proprietà privata. I successivi 150 metri (la zona limitata) sono di norma nella disponibilità del comune e vengono assegnati tramite una concessione e non un titolo di proprietà. Un plano catastrado in quella fascia è un documento diverso da quello di un terreno intestato: definisce ciò che un concessionario può usare, non ciò che possiede.

Il Catastro Nacional non registra un plano che tocchi la zona pubblica senza la previa approvazione dell’Instituto Geográfico Nacional sulla demarcazione di quella zona sul terreno. Il timbro di un geometra su un plano è ordinaria amministrazione. L’approvazione separata dell’istituto geografico è ciò che vale la pena farsi mostrare per qualunque proprietà abbastanza vicina al mare perché le due zone possano sovrapporsi.

La legge sulle città del 2005, e perché conta ancora qui

Una legge del 1977 aveva escluso Cahuita e Puerto Viejo dall’intestazione privata all’interno della zona marittimo-terrestre. Residenti che occupavano quella terra da generazioni sono rimasti senza un titolo chiaro. I due centri abitati sono stati dichiarati “città” il 25 ottobre 2005 (Legge 8464), uno status pensato per permettere che quell’intestazione procedesse all’interno di parti della zona pubblica.

La Sala Costituzionale ha annullato la legge il 25 febbraio 2009 (sentenza 2009-003113). La Sala ha stabilito che la zona marittimo-terrestre è patrimonio nazionale inalienabile e imprescrittibile ai sensi degli articoli 6, 50, 121 (comma 14) e 33 della Costituzione. Ha inoltre ritenuto che la Legge 8464 avesse autorizzato indebitamente l’intestazione privata al suo interno.

Un plano catastrado per una proprietà in uno dei due centri, se basato su un’intestazione di quel periodo, non è solido quanto suggerisce il suo timbro di registrazione. La domanda da porre al venditore è quando, e con quale titolo, il terreno è stato rilevato per la prima volta, e se quel titolo è sopravvissuto alla sentenza del 2009. Un avvocato costaricano che lavora su questa costa può ricostruire la storia di un plano nel registro prima che un’offerta trasformi la risposta in un problema dell’acquirente.