Entro il 30 aprile 2026 le piattaforme digitali soggette agli obblighi di comunicazione del Costa Rica dovevano presentare al Ministerio de Hacienda la prima relazione annuale. Vi compaiono le persone che guadagnano attraverso di esse, con il loro codice fiscale e i dati di ciascun immobile. Tra loro ci sono i proprietari che affittano immobili. L’obbligo nasce dalla risoluzione MH-DGT-RES-0025-2024, pubblicata sulla Gaceta il 6 novembre 2024 in attuazione degli impegni del paese con l’OCSE. Non introduce nessuna nuova imposta. Permette però all’amministrazione fiscale di vedere i redditi da affitto che arrivano a un proprietario tramite una piattaforma, che si sia iscritto o no.

Le regole vere e proprie sono più vecchie. La legge sull’hospedaje no tradicional (ospitalità non tradizionale) è stata pubblicata il 19 novembre 2019 (Ley 9742). Il suo regolamento è arrivato nell’ottobre 2021 (decreto esecutivo 43154-H-TUR). Insieme alle leggi fiscali e alla legge sulle patenti del cantone, chiedono al proprietario tre iscrizioni. Un annuncio su una piattaforma non vale per nessuna di esse.

Che cosa copre la legge

La legge copre l’affitto a turisti di costruzioni indipendenti per periodi non inferiori a ventiquattro ore e non superiori a un anno (articolo 3 della Ley 9742). Il suo elenco va da case e appartamenti a ville, chalet, bungalow e camere, e si chiude con qualsiasi costruzione analoga. Si applica a chi lo fa in modo abituale e a scopo di lucro, a nome proprio, tramite un sito web proprio o una piattaforma. Una casa affittata a settimane ai visitatori da dicembre ad aprile vi rientra.

La casa deve rispettare solo alcune condizioni di base (articolo 13): pulizia periodica, un bagno con WC, manutenzione, igiene di base e contenitori per la raccolta differenziata. L’attività è ammessa nelle zone classificate come residenziali, purché non disturbi il vicinato (articolo 16). Il regolamento di un condominio vincola sia l’host sia l’ospite (articoli 5, 6 e 8). I soggiorni brevi in una casa in condominio dipendono quindi da ciò che quel regolamento prevede.

La prima iscrizione: l’ICT

Ogni host deve iscriversi presso l’Instituto Costarricense de Turismo (articolo 8). La legge la descrive come un’iscrizione digitale semplificata che non può chiedere più di quanto già chiedono le piattaforme. Il decreto precisa di che cosa si tratta (articolo 4). Il registro raccoglie il nome, il numero di identificazione e il domicilio legale del proprietario. Dell’immobile raccoglie la provincia, il cantone e il distretto, l’indirizzo esatto (usato solo a fini fiscali), il numero di camere e il numero massimo di ospiti. Chiede inoltre un indirizzo email, un sito web e un numero di telefono. Ogni modifica va comunicata entro il mese successivo.

L’ICT ha quindici giorni di calendario per convalidare la domanda e rispondere via email con un codice utente. Il registro è pubblico: chiunque può consultare il nome e il numero di identificazione dell’host, il distretto, il numero di camere e di ospiti.

I proprietari non sono l’unica via d’ingresso nel registro. L’ICT può esaminare gli annunci delle piattaforme, individuare gli host non iscritti e iscriverli d’ufficio (articolo 10 della legge, articolo 8 del decreto). La Dirección General de Tributación ha un accesso elettronico permanente all’intero registro (articolo 9 del decreto). La legge considera l’affitto senza iscrizione un’attività commerciale illegale (articolo 14). Se ne occupano Tributación, il Ministerio de Salud e il comune.

La seconda iscrizione: Hacienda

L’host deve anche iscriversi come contribuente presso Tributación ed emettere fattura elettronica dettagliata (articolo 8). La guida di Hacienda per l’ospitalità non tradizionale concede dieci giorni lavorativi dall’inizio dell’attività per iscriversi. Dal 6 ottobre 2025 la pratica si svolge su TRIBU-CR, il sistema che ha sostituito il vecchio portale ATV. Un proprietario straniero senza numero di identificazione costaricano chiede prima un NITE, il numero di identificazione fiscale speciale.

Ne derivano due imposte.

  • L’IVA al 13% si applica al prezzo di ogni soggiorno e si dichiara ogni mese. La guida fiscale di Airbnb per il Costa Rica, del novembre 2025, precisa che la piattaforma non aggiunge l’IVA al prezzo. L’host deve includerla nella tariffa e fatturarla.
  • Il reddito da affitto rientra per default nelle rentas de capital inmobiliario, l’imposta sui redditi da immobili. L’aliquota è del 15%, applicata dopo una deduzione forfettaria del 15% del reddito lordo che non richiede ricevute. L’esempio di Hacienda parte da ₡1.000.000 di affitto. Ne restano ₡850.000 imponibili e ₡127.500 di imposta: il 12,75% di quanto hanno pagato gli ospiti. Si dichiara ogni mese, entro i primi quindici giorni di calendario del mese successivo all’incasso, e solo nei mesi con entrate.

Un proprietario con almeno un dipendente iscritto alla Caja Costarricense de Seguro Social può chiedere di spostare l’affitto nel regime ordinario degli utili. Quel regime tassa il reddito netto dopo le spese effettive, e secondo la guida di Hacienda la scelta vale per almeno cinque anni. Una casa intestata a una società aggiunge gli adempimenti annuali di quella società, descritti nella guida sulla società immobiliare.

La cifra del 12,75% è circolata nel luglio 2025. Il direttore di Tributación, Mario Ramos, ha dichiarato allora che entro la fine del 2026 gli host avrebbero pagato il 12,75% dei loro incassi, man mano che i dati delle piattaforme arrivavano a Hacienda. Diversi siti in lingua inglese l’hanno poi presentata come una nuova imposta che Airbnb avrebbe trattenuto dai pagamenti. È l’imposta sugli affitti già descritta.

La legge prevede in effetti che le piattaforme trattengano le imposte dell’host quando l’ospite paga tramite loro (articolo 9). La guida di Airbnb del novembre 2025 non descrive alcuna ritenuta. Afferma inoltre che la risoluzione sulle comunicazioni non crea nuovi obblighi fiscali per gli host.

La terza iscrizione: il comune

Il cantone di Talamanca va da Cahuita al confine con Panama. Ogni attività a scopo di lucro al suo interno richiede una licenza comunale e paga un’imposta di patente (Ley 8778 del 2009), e la legge cita espressamente l’affitto di immobili tra le attività soggette. L’imposta è del due per mille sul reddito lordo, IVA esclusa. Si paga in quattro rate trimestrali, con uno sconto del 10% per chi paga l’intero anno nei primi tre mesi. Ogni anno, entro il 15 gennaio, il titolare presenta una dichiarazione giurata degli incassi dell’anno precedente insieme a una copia della dichiarazione dei redditi. Chi non la presenta viene accertato d’ufficio e multato del 20% dell’imposta dell’anno precedente.

La licenza si concede solo a chi è in regola con i tributi comunali, compresa l’imposta sugli immobili. L’imposta è dovuta finché si detiene la licenza, anche in un anno senza ospiti. Il 24 ottobre 2024 il consiglio comunale ha esaminato una proposta di riforma della Ley 8778, perciò conviene verificare l’aliquota in comune prima della prima dichiarazione.

Che cosa significa per chi compra

Per chi compra casa su questa costa pensando al reddito da affitto, i conti sono semplici. Di ogni ₡1.000.000 pagato da un ospite al netto dell’IVA, l’imposta sugli affitti prende ₡127.500. La patente comunale prende ₡2.000. Poi vengono la commissione della piattaforma, le pulizie e la manutenzione. L’IVA del 13% si aggiunge e deve comparire nel prezzo pubblicato. In un condominio è inoltre il regolamento a decidere se i soggiorni brevi sono ammessi.

Prima di un’offerta

  • Se la casa è in un condominio, leggere il regolamento sui soggiorni brevi prima di fare un’offerta.
  • Se la casa è già affittata ai turisti, chiedere al venditore l’iscrizione all’ICT e la licenza comunale. Verificare che i tributi comunali sull’immobile siano pagati: la licenza si concede solo a chi è in regola.
  • Decidere se la casa sarà intestata a una persona o a una società, perché cambia la dichiarazione in cui finisce l’affitto.

Queste sono informazioni generali: quale regime dell’imposta sul reddito convenga a un determinato proprietario è una domanda per un commercialista costaricano.

Fonti