Una società costaricana che non presenta la dichiarazione annuale dei beneficiari effettivi entro aprile non può registrare alcun documento al Registro Nacional una volta chiuso quel termine. Questo include l’atto che venderebbe la casa che possiede. Per una società costituita anni prima solo per intestarsi una proprietà, quella dichiarazione è facile da dimenticare. Ed è solo una delle tre scadenze che la società porta con sé ogni anno, per quanto rimanga inattiva.

Perché gli acquirenti usano una società

La proprietà immobiliare straniera in Costa Rica non ha alcuna restrizione a seconda che l’acquirente intesti l’immobile a proprio nome o tramite una società. Molti acquirenti scelgono comunque una società, soprattutto perché solo il patrimonio della società resta esposto a una pretesa contro l’immobile, e perché la proprietà può in seguito cambiare mano trasferendo le quote o azioni della società invece di un nuovo atto.

Questa seconda ragione pesa meno di un tempo. Trasferire più del 50 per cento delle azioni di una società proprietaria di un immobile oggi conta come trasferire l’immobile stesso ai fini dell’imposta di trasferimento (Legge 6999, riformata nel 2012). Genera la stessa imposta dell’1,5 per cento che pagherebbe una vendita diretta. Una società continua a semplificare il rogito, ma non evita più l’imposta su una vendita successiva di una quota di controllo.

Due strutture, un’unica protezione per il patrimonio personale

Il Costa Rica offre due veicoli comuni. Una sociedad anónima (S.A.) richiede tre persone distinte come presidente, segretario e tesoriere. Richiede anche un revisore indipendente, e le sue azioni si trasferiscono per semplice girata. Una sociedad de responsabilidad limitada (S.R.L.) non richiede un consiglio di amministrazione ed è gestita da uno o più amministratori. Per questo è diventata la scelta più comune per una società costituita per intestarsi un solo immobile e non per gestire un’attività. Entrambe proteggono il patrimonio personale del titolare oltre quanto conferito alla società.

L’imposta sulle persone giuridiche scade ogni gennaio

Ogni società costaricana, attiva o meno, deve l’Impuesto a las Personas Jurídicas (Legge 9428). Scade per intero il 31 gennaio di ogni anno. L’importo è una percentuale dello stipendio base annuo del potere giudiziario, pari a 462.200 colones per il 2026 e invariato da cinque anni.

Una società non registrata come contribuente sul reddito paga il 15 per cento: 69.330 colones. Una tipica società immobiliare paga il 25 per cento, cioè 115.550 colones. Quell’aliquota copre la società senza attività economica, senza reddito dichiarato o con reddito lordo sotto i 120 stipendi base. Le fasce di reddito più alte pagano il 30 o il 50 per cento.

Tre anni consecutivi senza pagamento possono portare il Registro Nacional a sciogliere la società di diritto. Nel frattempo una società morosa non può ottenere certificazioni dal registro né contrattare con lo Stato. Il Registro Nacional ha una sede regionale nella città di Limón, al secondo piano del Banco de Costa Rica di fronte al Parque Vargas, secondo l’elenco delle sedi pubblicato dal registro stesso.

La dichiarazione dei beneficiari effettivi scade ogni aprile

Dal 2019 ogni persona giuridica costaricana deve presentare una dichiarazione ordinaria annuale al Registro de Transparencia y Beneficiarios Finales, indicando chi la possiede e controlla in ultima istanza. Una società che non fa altro che possedere una casa non fa eccezione. La finestra va dal 1° al 30 aprile di ogni anno. La dichiarazione è richiesta anche quando nulla è cambiato rispetto alla precedente.

Non presentarla può comportare una multa fino al 2 per cento del reddito lordo del periodo precedente, con un tetto di 100 stipendi base. Per chi vuole vendere, la multa conta meno del blocco al registro descritto all’inizio di questo articolo.

Lo stesso mese, una seconda dichiarazione per una società inattiva

Una società inattiva deve anche una dichiarazione patrimoniale annuale all’amministrazione tributaria. Inattiva qui significa priva di attività economica oltre al possesso dell’immobile. La dichiarazione è ora accorpata nel Modulo 272 (in precedenza D-195 e, prima ancora, D-135). Riporta attivo, passivo e patrimonio netto della società così come risultavano al 31 dicembre. Scade il 30 aprile, lo stesso mese della dichiarazione dei beneficiari effettivi, e si applica anche se i numeri della società non sono cambiati durante l’anno.

L’anno in tre date

La scelta tra una S.A. e una S.R.L. conviene farla prima di costituire la società, perché convertirla in seguito richiede nuove pratiche e non una semplice modifica del nome. Da lì in poi, l’anno della società si riduce a tre date. L’imposta sulle persone giuridiche scade il 31 gennaio. La dichiarazione dei beneficiari effettivi e la dichiarazione patrimoniale della società inattiva scadono entrambe il 30 aprile.

Le cifre e le soglie cambiano per decreto e per legge, quindi un avvocato o un commercialista costaricano dovrebbe confermare il calendario e la posizione di una società prima che il titolare la costituisca, venda azioni o lasci passare una di quelle date.

Fonti

  • Registro Nacional, Sedes y contactos (elenco delle sedi del registro, compresa Limón), consultato a ottobre 2026.