Una sociedad costarricense que no presenta su declaración anual de beneficiarios finales en abril no puede inscribir ningún documento en el Registro Nacional una vez que se cierra ese plazo. Eso incluye la escritura que vendería la casa que posee. Para una sociedad constituida años atrás solo para tener una propiedad, esa declaración es fácil de olvidar. Y es apenas uno de los tres plazos que la sociedad carga cada año, por callada que se mantenga.

Por qué los compradores usan una sociedad

La propiedad extranjera de bienes raíces en Costa Rica no tiene ninguna restricción según si el comprador tiene el título a su nombre o a través de una sociedad. Aun así, muchos compradores eligen una sociedad, sobre todo porque solo los activos de la sociedad quedan expuestos ante un reclamo contra la propiedad, y porque la propiedad puede cambiar de manos después transfiriendo las acciones o cuotas de la sociedad en lugar de una nueva escritura.

Esa segunda razón pesa menos que antes. Transferir más del 50% de las acciones de una sociedad dueña de un inmueble se considera hoy, para efectos del impuesto de traspaso, como transferir la propiedad misma (Ley 6999, reformada en 2012). Genera el mismo 1,5% que pagaría una venta directa. Una sociedad sigue simplificando el cierre, pero ya no evita el impuesto en una venta posterior de una participación de control.

Dos estructuras, un mismo escudo para el patrimonio personal

Costa Rica ofrece dos vehículos comunes. Una sociedad anónima (S.A.) exige tres personas distintas como presidente, secretario y tesorero. También exige un fiscal independiente, y sus acciones se transfieren por simple endoso. Una sociedad de responsabilidad limitada (S.R.L.) no exige junta directiva y la administran uno o más gerentes. Por eso se ha vuelto la opción más común para una sociedad creada para tener una sola propiedad y no para operar un negocio. Ambas protegen el patrimonio personal del dueño más allá de lo aportado a la sociedad.

El impuesto de personas jurídicas vence cada enero

Toda sociedad costarricense, activa o no, debe el Impuesto a las Personas Jurídicas (Ley 9428). Vence en su totalidad el 31 de enero de cada año. El monto es un porcentaje del salario base anual del Poder Judicial, que para 2026 es de ₡462.200 y no ha cambiado en cinco años.

Una sociedad no inscrita como contribuyente de renta paga 15%: ₡69.330. Una sociedad tenedora típica paga 25%, es decir ₡115.550. Esa tarifa cubre a la sociedad sin actividad económica, sin ingresos declarados o con ingresos brutos por debajo de 120 salarios base. Los tramos de ingresos más altos pagan 30% o 50%.

Tres años consecutivos sin pagar pueden llevar al Registro Nacional a disolver la sociedad de pleno derecho. Mientras tanto, una sociedad morosa no puede obtener certificaciones registrales ni contratar con el Estado. El Registro Nacional tiene una sede regional en la ciudad de Limón, en el segundo piso del Banco de Costa Rica frente al Parque Vargas, según el directorio de sedes del propio Registro.

La declaración de beneficiarios finales vence cada abril

Desde 2019 toda persona jurídica costarricense debe presentar una declaración ordinaria anual ante el Registro de Transparencia y Beneficiarios Finales, señalando quién la posee y controla en última instancia. Una sociedad que no hace nada más que tener una casa no es la excepción. El plazo corre del 1 al 30 de abril de cada año. La declaración se exige aun si nada ha cambiado desde la anterior.

No presentarla puede traer una multa de hasta el 2% de los ingresos brutos del período anterior, con un tope de 100 salarios base. Para quien quiere vender, la multa pesa menos que el bloqueo registral descrito al inicio de este artículo.

El mismo mes, una segunda declaración para una sociedad inactiva

Una sociedad inactiva también debe una declaración patrimonial anual ante la Administración Tributaria. Inactiva quiere decir aquí sin actividad económica más allá de tener la propiedad. La declaración está ahora consolidada como el Formulario 272 (antes D-195 y, antes de eso, D-135). Reporta los activos, pasivos y patrimonio de la sociedad tal como estaban al 31 de diciembre. Vence el 30 de abril, el mismo mes que la declaración de beneficiarios finales, y aplica sin importar si las cifras de la sociedad se movieron durante el año.

El año en tres fechas

La elección entre una S.A. y una S.R.L. conviene hacerla antes de constituir la sociedad, ya que cambiar después implica trámites nuevos y no un simple cambio de nombre. A partir de ahí, el año de la sociedad se reduce a tres fechas. El impuesto de personas jurídicas vence el 31 de enero. La declaración de beneficiarios finales y la declaración patrimonial de la sociedad inactiva vencen ambas el 30 de abril.

Las cifras y los umbrales cambian por decreto y por ley, así que un abogado o contador costarricense debe confirmar el calendario y el estado de una sociedad antes de que el dueño la constituya, venda acciones o deje pasar una de esas fechas.

Fuentes

  • Registro Nacional, Sedes y contactos (directorio de las sedes del Registro, incluida Limón), consultado en octubre de 2026.