Il Costa Rica applica due imposte annue sugli immobili, non una sola. L’imposta comunale si applica a ogni proprietà registrata con un’aliquota fissa, terreno e costruzione insieme. La seconda, l’Impuesto Solidario, si applica solo quando il valore della costruzione di una casa supera una soglia che il Ministero delle Finanze aggiorna ogni anno. Non considera in alcun modo il terreno sotto la casa.

L’imposta comunale è fissa allo 0,25 per cento su tutto, ogni anno

Ogni proprietà registrata in Costa Rica deve l’imposta comunale, l’impuesto sobre bienes inmuebles, con un’aliquota fissa dello 0,25 per cento (Legge 7509, articolo 23). Si calcola sul valore che l’Amministrazione tributaria ha registrato per la proprietà, terreno e costruzione insieme. Conta il valore così come risulta al 1° gennaio dell’anno in questione.

Sono i comuni ad amministrare questa imposta, non il governo nazionale (articolo 3). Eseguono le stime, inviano gli avvisi di pagamento e riscuotono il denaro. Il proprietario deve dichiarare il valore della proprietà al comune almeno ogni cinque anni (articolo 16), e il comune può a sua volta rivalutare la proprietà nello stesso ciclo quinquennale.

L’Impuesto Solidario conta solo la costruzione, oltre una soglia che cambia

L’Impuesto Solidario para el Fortalecimiento de Programas de Vivienda è un’imposta nazionale separata, istituita nel 2008 (Legge 8683). Si applica solo alle abitazioni a uso residenziale, occasionale o di vacanza, e unicamente sul valore della costruzione e dei suoi impianti fissi, mai sul terreno.

La soglia di esenzione cambia ogni anno per decreto. Per il periodo fiscale 2026 è di 143.000.000 di colones, secondo il Decreto Esecutivo 45358-H (pubblicato il 19 dicembre 2025 e in vigore dal 1° gennaio 2026). È più bassa che nel 2025: la cifra è stata adeguata al ribasso per seguire un calo dell’1,31 per cento dell’indice dei prezzi al consumo nei dodici mesi precedenti. Una casa il cui valore di costruzione sia pari o inferiore alla soglia non deve nulla per questa imposta, indipendentemente dal valore del terreno sottostante.

Poiché conta solo l’edificio, un lotto fronte mare con un terreno di alto valore e una casa modesta può restare tranquillamente sotto la soglia. Una proprietà nell’entroterra di prezzo totale simile potrebbe non restarci, se la casa è più grande o più elaborata.

Il gettito finanzia programmi pubblici di edilizia abitativa, come dice il nome stesso della legge (Imposta di Solidarietà per il Rafforzamento dei Programmi Abitativi). Per questo l’imposta riguarda solo l’uso residenziale, occasionale o di vacanza, e non gli edifici commerciali.

Oltre la soglia, l’aliquota sale per scaglioni

Superato l’importo esente, l’imposta segue una scala progressiva fissata dallo stesso decreto:

  • 0,25 per cento sul valore di costruzione fino a 359.000.000 di colones
  • 0,30 per cento sulla parte tra 359.000.000 e 720.000.000
  • 0,35 per cento fino a 1.081.000.000
  • 0,40 per cento fino a 1.443.000.000
  • 0,45 per cento fino a 1.800.000.000
  • 0,50 per cento fino a 2.162.000.000
  • 0,55 per cento su quanto eccede questa cifra

Ogni aliquota si applica solo alla quota di valore compresa nel proprio scaglione. L’aliquota più alta raggiunta non si applica mai all’intero valore della costruzione.

Il proprietario dichiara il valore della costruzione per questa imposta ogni tre anni, sul modulo D-174. L’imposta si paga comunque ogni anno, tramite la piattaforma fiscale online del Ministero delle Finanze o presso alcune filiali bancarie. Il pagamento del 2026 scadeva il 15 gennaio. L’imposta comunale segue un proprio calendario, fissato da ciascun comune: alcuni riscuotono annualmente, altri trimestralmente.

I valori dei terreni di Talamanca stanno su una mappa dell’ottobre 2020

Per una casa a Puerto Viejo o a Cocles, la parte comunale la riscuote la Municipalidad de Talamanca. Prima di preventivare, l’acquirente può chiederle due cose: quale valore ha registrato per la proprietà e quando l’ha rivisto l’ultima volta. Un commercialista costaricano può poi stimare il valore della costruzione separato dal terreno e verificare entrambe le imposte con le cifre dell’anno.

Il comune pubblica i valori dei terreni sul proprio sito come mappe per zone omogenee, una per distretto. La mappa del distretto di Cahuita, che comprende Puerto Viejo, Cocles, Punta Uva e Manzanillo, è stata redatta dall’Órgano de Normalización Técnica del Ministero delle Finanze (l’ufficio che fissa i criteri di stima). È datata ottobre 2020 e assegna zone proprie alla fascia marittima di Puerto Viejo, Cocles, Punta Uva e Manzanillo.

Fonti