En febrero de 2009, la Sala Constitucional de Costa Rica anuló una ley que permitía a residentes de Cahuita y Puerto Viejo titular propiedad privada dentro de la zona marítimo terrestre del país. Un plano catastrado (el plano de agrimensura inscrito que respalda un terreno) puede tener su origen precisamente en una ley de ese tipo. En esta costa, revisarlo no es un trámite más.

Qué certifica un plano catastrado

Un plano catastrado es un plano de agrimensura examinado e inscrito por el Catastro Nacional, la rama catastral del Registro Inmobiliario del Registro Nacional. Elaborado y firmado por un topógrafo autorizado, fija la ubicación, los linderos y el área de una propiedad en forma gráfica y numérica. No es el título en sí (la escritura). Es la descripción técnica en la que se apoya el título: la forma y el tamaño que un comprador realmente está pagando.

El plano vale lo que valen tres cosas detrás de él: si coincide con la inscripción vigente, si respeta la zona marítimo terrestre y bajo qué ley fue levantado. La última pregunta se aplica a Cahuita y Puerto Viejo en particular.

Verificación contra la inscripción vigente

La propia plataforma del Registro Nacional, RNPDigital, permite buscar una propiedad de forma gratuita por número de plano catastral o por número de finca. La búsqueda requiere una cuenta, abierta con cédula o DIMEX. El resultado muestra el propietario inscrito, el área en metros cuadrados, los linderos y el plano asociado. Comparar ese registro con el plano del vendedor y con la escritura toma una tarde. Así se detecta el problema más común: un plano que nunca se actualizó tras una segregación o un ajuste de linderos posterior.

Una búsqueda que no arroja ningún plano catastrado para la finca ya es una respuesta en sí misma. Los linderos nunca se fijaron por agrimensura, sin importar lo que diga el papeleo del vendedor sobre dónde termina la propiedad.

Verificación contra la zona marítimo terrestre

La ley costarricense trata los 200 metros tierra adentro desde la línea de pleamar ordinaria como zona marítimo terrestre. Los primeros 50 metros (la zona pública) no pueden ser propiedad privada bajo ninguna circunstancia. Los siguientes 150 metros (la zona restringida) suelen estar en manos de la municipalidad y se otorgan mediante una concesión y no mediante un título. Un plano catastrado en esa franja es un documento distinto al de un terreno titulado: define lo que un concesionario puede usar, no lo que posee.

El Catastro Nacional no inscribe un plano que toque la zona pública sin la aprobación previa del Instituto Geográfico Nacional sobre la demarcación de esa zona en el terreno. El sello de un topógrafo en un plano es rutina. La aprobación aparte del instituto geográfico es lo que vale la pena pedir ver en cualquier propiedad lo bastante cerca del mar como para que las dos zonas se superpongan.

La ley de ciudades de 2005, y por qué sigue pesando aquí

Una ley de 1977 había excluido a Cahuita y Puerto Viejo de la titulación privada dentro de la zona marítimo terrestre. Residentes que llevaban generaciones ocupando esa tierra quedaron sin título claro. Los dos poblados fueron declarados “ciudades” el 25 de octubre de 2005 (Ley 8464), un estatus pensado para permitir que esa titulación avanzara dentro de partes de la zona pública.

La Sala Constitucional anuló la ley el 25 de febrero de 2009 (voto 2009-003113). La Sala resolvió que la zona marítimo terrestre es patrimonio nacional inalienable e imprescriptible según los artículos 6, 50, 121 (inciso 14) y 33 de la Constitución. También consideró que la Ley 8464 había autorizado indebidamente la titulación privada dentro de ella.

Un plano catastrado de una propiedad en cualquiera de los dos poblados que se apoye en una titulación de ese período no es tan sólido como sugiere su sello de inscripción. La pregunta para el vendedor es cuándo, y bajo qué título, se levantó por primera vez el terreno, y si ese título sobrevivió al fallo de 2009. Un abogado costarricense que trabaje en esta costa puede rastrear un plano concreto a través del registro antes de que una oferta convierta la respuesta en problema del comprador.