La tariffa che un notaio applica sulla vendita di una casa in Costa Rica è un minimo di legge, non un punto di partenza da negoziare al ribasso. Un decreto del 2022 ha cercato di rendere facoltativi gli onorari notarili, e un tribunale lo ha annullato nel febbraio 2024. Per chi calcola quanto costerà davvero una chiusura, quella scala fissa è un dato più utile di qualunque percentuale arrotondata.

L’imposta di trasferimento è fissa all’1,5 per cento

L’imposta di trasferimento del Costa Rica, l’impuesto de traspaso, è l’1,5 per cento della transazione (Legge 6999). Si calcola sul prezzo di vendita reale o sul valore registrato della proprietà, il maggiore tra i due. Fissare un prezzo di vendita sotto il valore registrato, quindi, non riduce l’importo dovuto.

Acquirente e venditore sono contribuenti solidali e in parti uguali per legge, anche se su questa costa è di norma l’acquirente a farsi carico dell’intero importo come condizione dell’accordo. Il notaio che segue la chiusura trattiene l’imposta. Deve versarla con una dichiarazione giurata di valore entro 15 giorni lavorativi dalla firma dell’atto di trasferimento.

Il compenso notarile segue una scala fissa, non un preventivo libero

Il compenso notarile per la vendita di un immobile non è una cifra che acquirente e notaio concordano liberamente. Dal 1° febbraio 2019 vale un minimo (Decreto 41457-JP, articolo 74). È il 2 per cento sui primi 11.000.000 di colones della transazione e l’1,5 per cento sulla parte tra 11.000.000 e 16.500.000 colones. Tra 16.500.000 e 33.000.000 di colones l’aliquota è dell’1,25 per cento; oltre, dell’1 per cento. Nessuna vendita paga meno di 60.500 colones.

Sul compenso si applica inoltre un’IVA del 13 per cento, e un preventivo dovrebbe indicare se la cifra la comprende già. Il Colegio de Abogados y Abogadas, l’ordine professionale che fissa la scala, pubblica una calcolatrice gratuita che applica automaticamente queste cifre. Con questa un acquirente può verificare il preventivo di un notaio rispetto al decreto prima di firmare.

Perché il minimo ha smesso di essere facoltativo, in breve

La scala del 2019 è stata la prima riscrittura completa dal 2015. Ha sostituito un decreto precedente che prevedeva un adeguamento degli scaglioni ogni due anni, mai avvenuto. Nel 2022 un decreto esecutivo separato (43704-JP) ha cercato di trasformare i minimi del 2019 in cifre di riferimento che un notaio poteva ridurre. Ha anche eliminato le sanzioni disciplinari per chi applicava tariffe più basse.

Il Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda ha annullato quel decreto il 16 febbraio 2024 (risoluzione 2024-958). Secondo il tribunale, stabilire gli onorari professionali è competenza propria del Colegio de Abogados e il decreto del potere esecutivo aveva ecceduto la propria potestà regolamentare. Un notaio che applichi una tariffa inferiore alla scala dell’articolo 74 nella vendita di un immobile torna esposto a sanzioni. Vanno dal richiamo scritto alla sospensione.

Un nuovo ricorso o un nuovo tariffario del Colegio potrebbero muovere di nuovo le cifre. Un preventivo attuale e scritto vale più di una percentuale ricordata a memoria.

Cos’altro entra nel conto

I bolli di registro e gli oneri di iscrizione del Registro Nacional aggiungono un costo ulteriore all’imposta e al compenso notarile. Le loro componenti esatte e le tariffe in vigore non sono risultate coerenti tra le fonti consultate per questo articolo, quindi qui non viene indicata una cifra piuttosto che inventarne una. Delle tre voci di una chiusura, solo l’imposta e il compenso notarile possono essere quantificati con precisione in anticipo. I bolli dipendono da dettagli che il notaio verifica direttamente con il registro. Per questo un notaio che segua una chiusura su questa costa dovrebbe dettagliare per iscritto tutte e tre le voci prima che un’offerta venga firmata.

Anche la parte municipale ha un prezzo pubblicato. La Municipalidad de Talamanca, che governa il cantone da Cahuita al confine con Panama, rilascia una certificación de estar al día: il certificato che imposte, tasse e servizi municipali sono pagati. Secondo le risposte alle domande frequenti pubblicate dal comune stesso, si richiede alla Plataforma de Servicios, costa 1.000 colones in bolli municipali e viene rilasciato solo se il conto è in regola.

Le cifre qui riportate cambiano a ogni decreto e a ogni sentenza, e un avvocato costaricano dovrebbe confermare quelle in vigore prima che l’acquirente firmi.