La tarifa que cobra un notario en la venta de una casa en Costa Rica es un mínimo legal, no un punto de partida para negociar a la baja. Un decreto de 2022 intentó volver opcionales los honorarios notariales, y un tribunal lo anuló en febrero de 2024. Para quien calcula cuánto costará realmente un cierre, esa escala fija es un dato más útil que cualquier porcentaje redondeado.

El impuesto de traspaso es fijo en 1,5%

El impuesto de traspaso de Costa Rica es el 1,5% de la transacción (Ley 6999). Se calcula sobre el precio real de venta o el valor registrado de la propiedad, el que sea mayor. Fijar un precio de venta por debajo del valor registrado, por tanto, no reduce el monto a pagar.

Comprador y vendedor son contribuyentes solidarios y por partes iguales según la ley, aunque en esta costa el comprador suele asumir el monto completo como condición del negocio. El notario que atiende el cierre retiene el impuesto. Debe remitirlo con una declaración jurada de valor dentro de los 15 días hábiles siguientes a la firma de la escritura de traspaso.

El honorario notarial sigue una escala fija, no una cotización

Los honorarios notariales por la venta de una propiedad no son un monto que comprador y notario acuerden libremente. Desde el 1 de febrero de 2019 rige un mínimo (Decreto 41457-JP, artículo 74). Es del 2% sobre los primeros ₡11.000.000 de la transacción y del 1,5% sobre el monto entre ₡11.000.000 y ₡16.500.000. Entre ₡16.500.000 y ₡33.000.000 la tarifa es del 1,25%; sobre el exceso, del 1%. Ninguna venta paga menos de ₡60.500.

Sobre el honorario se aplica además un 13% de impuesto al valor agregado, y una cotización debe indicar si la cifra dada ya lo incluye. El Colegio de Abogados y Abogadas, el gremio que fija la escala, publica una calculadora gratuita que aplica estas cifras de forma automática. Con ella un comprador puede verificar la cotización de un notario contra el decreto antes de firmar.

Por qué el mínimo dejó de ser opcional, en resumen

La escala de 2019 fue la primera reescritura completa desde 2015. Sustituyó a un decreto anterior que preveía ajustar los tramos cada dos años; no se ajustaron. En 2022 un decreto ejecutivo separado (43704-JP) intentó convertir los mínimos de 2019 en cifras de referencia que un notario podía rebajar. También eliminó las sanciones disciplinarias por cobrar menos.

El Tribunal Contencioso Administrativo y Civil de Hacienda anuló ese decreto el 16 de febrero de 2024 (resolución 2024-958). Señaló que fijar los honorarios profesionales es competencia propia del Colegio de Abogados y que el decreto del Poder Ejecutivo había excedido su potestad reglamentaria. Un notario que cobre menos que la escala del artículo 74 en la venta de una propiedad vuelve a exponerse a sanciones. Van desde una amonestación escrita hasta la suspensión.

Una nueva apelación o un nuevo arancel del Colegio podrían volver a mover las cifras. Una cotización actual y por escrito vale más que un porcentaje recordado.

Qué más entra en el cálculo

Los timbres de registro y los propios cargos de inscripción del Registro Nacional suman un costo adicional al impuesto y al honorario notarial. Sus componentes exactos y las tarifas vigentes no fueron consistentes entre las fuentes consultadas para esta nota, así que aquí no se da una cifra en lugar de inventar una. De las tres partidas de un cierre, solo el impuesto y el honorario notarial pueden cotizarse con precisión de antemano. Los timbres dependen de detalles que el notario confirma directamente con el registro. Por eso un notario que atienda un cierre en esta costa debe detallar las tres partidas por escrito antes de firmar una oferta.

El trámite municipal tiene un precio publicado. La Municipalidad de Talamanca, que gobierna el cantón de Cahuita a la frontera con Panamá, emite una certificación de estar al día con los impuestos, tasas y servicios municipales. Según las preguntas frecuentes que publica la propia municipalidad, se solicita en la Plataforma de Servicios, cuesta ₡1.000 en timbres municipales y solo se emite cuando la cuenta está al día.

Las cifras anteriores cambian con cada decreto y cada fallo, y un abogado costarricense debe confirmar las vigentes antes de que el comprador firme.